中信证券：房地产行业有望迎来“风雨之后见彩虹”的复苏新阶段

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　　本报记者 田鹏

　　1月31日，中信证券发布房地产行业2025年业绩预告点评报告，明确维持行业“强于大市”评级。报告指出，尽管行业短期业绩仍受历史调整影响，但经营性资产复苏态势显著，政策支持、REITs市场扩容等多重积极信号密集释放，房地产行业已具备止跌回稳基础，核心资产价值有望迎来重估。

　　报告显示，A股地产板块78家发布业绩预告或快报的企业中，虽有58家公告预亏，但这一结果是过去几年市场调整的客观呈现。当前行业积极信号持续涌现：国家统计局数据印证市场调整已进入深水区，截至2025年12月份，70个大中城市新房和二手房价格指数较更高点的调整幅度已分别达到12.6%和21.3%，市场出清进程加快；主要城市二手房挂牌量出现下行趋势，供需关系正在逐步改善。更关键的是，《求是》杂志发表重磅文章，强调房地产政策应一次性给足，这一表态有效提振了购房人信心，为缩短市场调整时间、推动行业尽快企稳奠定了坚实基础。

　　报告称，“总体来看，2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳也是房企资产负债表修复的关键。”

　　报告认为，优质资产价值增厚与REITs市场的快速发展成为行业修复的重要引擎。2026年1月29日-30日，8单总计估值321亿元的商业不动产REITs集中发行挂网，预计募集规模达315亿元，涉及CapRate在4.3%-7.2%区间，2025年合计运营净收益（NOI）达16.5亿元。

　　中信证券指出，REITs市场发行审批效率的显著提升，加速了优质资产证券化进程，不仅有效夯实了房地产企业资产负债表、减轻了债务负担，更让广大投资者得以配置优质低波权益资产，共享中国经济增长红利。

　　报告进一步分析，我国居民部门现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，为企业经营性现金流持续修复提供了坚实支撑。随着政策力推住宅价格止跌，叠加商业地产资产增值，房地产板块主体信用风险已开始退潮。尤为重要的是，行业融资结构正发生根本性转变，融资性现金流入从以主体信用债为主转向项目融资（REITs和物业经营贷等）为主，企业资产和负债错配的核心矛盾得到有效缓解。

　　基于上述判断，中信证券提出围绕经营性资产主线、重估中国核心资产价值的投资策略。具备核心资源和运营能力的开发企业将显著占据优势，报告重点推荐华润置地、招商蛇口、华润万象生活、大悦城、新城控股、太古地产、恒隆地产、龙湖集团等企业。在居民和企业资产负债表良性共振的预期下，房地产行业有望告别调整期，迎来“风雨之后见彩虹”的复苏新阶段。